将于7月初试行的“二手房交易资金结算平台”将避免中介接触经手资金。CFP图
昨日记者从相关渠道获悉，由上海市交易中心牵头研发的“二手房交易资金结算平台”将扩大试点范围，最快将从本月底、7月初在7家中介公司和8家商业银行中展开。中介企业包括21世纪不动产、汉宇地产、信义房产、满堂红置业、志远地产等7家中介企业，而银行方面则有中国银行(601988行情,股吧)、工商银行(601398行情,股吧)、建设银行(601939行情,股吧)、上海银行、交通银行(601328行情,股吧)、农村商业银行、民生银行(600016行情,股吧)、光大银行这8家商业银行参与试行。监管主体则可能是上海市房地产交易资金管理有限公司，以协调银行、中介与二手房买卖双方间的关系。
“对客户和银行都有利”
由于楼市交易量普遍出现下滑，各地发生了以深圳中天置业、创辉租售为代表的多起中介倒闭、购房人钱款被卷走的案件，二手房交易资金安全问题愈加突出。从去年开始，上海市房地局交易中心开始着手研究推出覆盖全市所有二手房交易的“二手房交易资金结算平台”。不过，由于各方面协调因素，使得监管平台迟迟未正式上马。
昨日记者就“二手房交易资金结算平台”最新进展采访几家试点中介公司的相关负责人，希望了解该平台具体的操作流程及技术细节，然而，几家公司的负责人均表现得讳莫如深，一致表示“交易中心已经对中介公司发出指示，目前不得对外宣传，所有技术细节不得对外透露。”
记者又致电上海市房地局相关部门负责人，其表示目前尚未收到任何正式通知。
然而银行方面的回答却十分肯定。“据我所知，新闻稿已经拟定好了，现在房地局那边还在审，应该很快就会公布。”建行上海分行相关人士告诉早报记者。光大银行上海分行个贷部相关人士也透露，房地局和该行目前已进入系统对接阶段。二手房交易资金结算平台最快即将在6月底7月初正式在7家中介公司、8家商业银行试行。工商银行相关负责人昨日也证实，目前总行正在准备相关事宜，下一步只待监管层通知就可正式实施。中国银行相关负责人也透露，该行正在完善具体细节，尚不便透露，但肯定对客户和银行都有利。
相关人士还表示，等整个流程理顺，平台搭建好，正式进行试点后，可能还会逐渐引入上海住房置业担保公司等第四方，正式运行可能将从9月份开始。
杜绝中介经手资金
记者了解到，即将上马的二手房交易资金监管平台，将使中介公司完全接触不到交易资金。
“上海房地局和上海房地产交易中心将成立一家管理机构，暂定名为"上海市房地产交易资金管理有限公司"，并在8家试点银行分别设立监管账户。”相关银行人士告诉记者。今后进行二手房交易，需要买卖双方共同到银行，填取一种专用的带有“条形码”的开户表单，由卖方在银行开户后，买方即可将资金存入，但资金并不会在卖方账户停留，而会直接转至上海市房地产交易资金管理有限公司在银行开设的专用账户中监管，直到房地产交易中心确认房屋过户等手续全部完成后，资金才会解冻转入卖方账户。
“在这其中，不论是首付款，还是后续付款都会自动转入监管账户，中介将没有机会经手资金，可以有效保证交易资金的安全。”该银行人士强调，“而且目前也并未听说要向买卖双方收取任何费用。”
记者还从某参与试点的中介企业了解到，今后通过该监管平台进行交易，仍将由中介公司自主选择贷款银行，且资金监管公司原则上并不会向买卖双方收取任何监管费用。“不过，通过这个监管平台，中介公司的人力、物力成本都会增加，因此相关部门也规定，中介企业可以向客户收取一定费用，但此费用包括在中介费用中，不得超过总房价2%这一最上限。”
然而值得相关部门注意的是，这家暂定名为"上海市房地产交易资金管理有限公司"的管理机构，其作为独立运营的商业机构，帐户上拥有全上海市所有二手房交易所产生的巨额资金，又由谁对该机构的资金安全进行监管？现在尚不得而知。
“赎楼”款尚难监管
由于不少处于银行按揭贷款偿还期内的二手房大量涌入二手楼市，占到了二手楼总成交量的四成，因此，买家要想出售尚处于按揭期的住房，就必须到银行把余款付清，把房产证“赎”出来，然后才能进行转让、买卖。但银行为控制贷款风险，制定了一系列的限制条件，因此，转按揭的变通形式———“赎楼”方式应运而生，为按揭房在市场上的流通大开绿灯。同时，沉淀在中介公司账户上的巨额“赎楼”款，成为最容易产生风险的一笔资金，让一些不法中介玩起了资金“空手道”，这也是二手房交易资金监管的难点。最早爆出资金链断裂、老板蒋飞卷款潜逃的中天置业便是其中的典型代表。
由于担保“赎楼”所涉及的程序和手续相对复杂，不少二手房中介公司纷纷推出转按揭的变通方式———赎楼业务。赎楼与转按揭如出一辙，它是指中介公司一次性替业主偿还其在银行的购房贷款余额，同时中介公司再帮助二手房购买人办理新的二手房购房贷款，最后中介公司再从二手房新购买人交纳的购房款中，提取公司此前替二手房原房东垫付的银行还款。由于中介公司与很多银行均有长期业务往来，因此中介公司帮卖家偿还贷款余额时，并不需要垫付现金，而是通过授信额度即可让原贷款银行出具房屋贷款余额还清的手续，便于办理产权过户手续。以此，中介公司才能帮助下家办理新的银行贷款，待银行放款后，再去填补之前“赎楼”时银行的欠款。在这种交易方式下，一般下家贷款银行发放的贷款会经由中介公司账户，在中介偿还卖家原贷款后，剩余款项再打给房东。
记者了解到，目前针对“赎楼”可能产生的巨大的交易资金，二手房交易资金监管平台目前尚无监管能力，这笔资金可能仍将由中介方保管。
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